최대5천만원 까지 전세보증금 보호제도 소액임차인 최우선변제권 총정리

최대 5천만 원까지 전월세 보증금을 보호받을 수 있는 제도 소액임차인 보호제도를 알아보겠습니다.

소액임차인 최우선변제권 이란?

소액임차인 최우선 변제권이란, 부동산 임대인이 가지고 있는 부동산위권 중에서 우선순위 부동산 선순위 권리 의 일종으로 소액임차인을 보호하기 위한 제도입니다.

이 권리는 소액임차인이 임대인에게 부담한 월세, 보증금 등 부동산 임대 차입금을 상환받기 위한 우선권을 의미합니다.

소액임차인 최우선 변제 요건?

소액임차인 최우선 변제권을 행사하기 위해서는 아래와 같은 요건이 필요합니다.

• 임차인 자격: 부동산을 임차하여 거주하고 있어야 합니다.
• 세입자: 미성년자나 국가 및 지방자치단체의 공공임대주택, 영구임대주택, 대학생 및 사회복지시설 등 특별한 경우를 제외하고는 세입자여야 합니다.
• 소액임차인: 임대료가 월 50만 원 이하인 소액임차인이어야 합니다.
• 월세 등 채무의 납입: 임대인에게 월세 등의 채무를 기한 내에 지불했어야 합니다.
• 기간: 임대인이 부도 등으로 인하여 대여금의 납입이 불가능한 상황이 발생한 경우, 임차인이 대여금을 지급한 후 1개월 이내에 소액임차인 최우선 변제권을 행사해야 합니다.

정리하자면, 소액임차인 최우선 변제권을 행사하려면 임차인 자격, 세입자, 소액임차인, 월세 납입, 그리고 일정 기간 내에 행사하도록 하는 등의 요건을 만족시켜야 합니다.

소액보증금 조건

• 서울 : 1억 6,000만 원 이하 주택에 계약
• 인천, 부천, 광명, 시흥, 안양, 군포, 의왕, 성남, 하남, 과천, 의정부, 구리, 고양, 용인, 화성, 세종 : 1억 4,500만 원 이하 주택에 계약
• 경기, 광주, 안산, 김포, 그 외 광역시 : 8,500만 원 이하
• 기타 지역 : 7,500만 원 이하

최우선으로 변제되는 보증금 은?

• 서울 : 최대 5,500만 원
• 인천, 부천, 광명, 시흥, 안양, 군포, 의왕, 성남, 하남, 과천, 의정부, 구리, 고양, 용인, 화성, 세종 : 최대 4,800만 원
• 경기, 광주, 안산, 김포, 그 외 광역시 : 최대 2,800만 원
• 기타 지역 : 최대 2,500만 원

소액임차인 보호제도 유의사항

소액임차인 보호제도는 소액임차인의 이익을 보장하기 위한 제도이지만, 주의해야 할 사항도 있습니다. 주요 주의사항은 다음과 같습니다.

• 계약서 작성 및 확인: 계약서는 철저히 작성하고 검토해야 하며, 기한 내에 월세 등이 지불됐는지와 임대차 기간 등이 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
• 최우선 변제권 행사 시기: 소액임차인은 최우선 변제권을 행사하기 위해 일정한 기간(대체로 1개월) 내에 이를 행사해야 합니다. 이 기간을 지나면 최우선 변제권을 행사할 수 없으므로, 권리를 행사할 시기를 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
• 소득 한도 확인: 일부 지역에서는 소득 한도가 설정되어 있을 수 있으므로, 지역별 소액임차인 지원 정책을 확인하고 자격을 충족하는지 확인해야 합니다.
• 지원받기 위한 신청: 소액임차인 보호제도를 이용하기 위해서는 관련 신청을 완료해야 합니다. 신청 절차 및 서류 등을 정확하게 준비하고, 기한 내에 제출해야 합니다.
• 유지 관리: 임대인의 부과한 관리비와 전기·수도·가스 요금을 정기적으로 납부하고, 소액임차인 자격 및 지원 조건의 변동이 발생하지 않는지 확인해야 합니다.

소액임차인 보호제도를 이용할 때 이러한 사항을 숙지하고 주의하면서 임차계약을 진행하는 것이 안전하며 혜택을 최대한 활용할 수 있게 됩니다.

우선변제권을 행사 할 수 없는 경우?

• 재계약 시 보증금 이 증액되어 소액임차인 범위를 벗어난 경우
• 임대차계약 목적이 기존 채권 의 회수를 위한 수단
• 임대인 과의 공모
• 임차권등기명령 설정 이후에 입주한 임차인
• 우선변제금액 이 주택가액 의 50% 를 초과하는 경우 주택가액 의 50% 만 돌려받을 수 있음

소액임차인 우선변제권 절차

소액임차인 보호제도의 우선변제권 절차는 아래와 같습니다.

1. 소액임차인은 원래 임차인으로부터 임대차계약서를 받습니다.
2. 원래 임차인이 임차료를 연체하거나 기타 계약상 의무를 이행하지 않을 경우 소액임차인은 우선적으로 원래 임차인에게 임차금을 전부 지불하는 방법으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
3. 소액임차인이 임차금 전부를 지불하면, 원래 임차인에게 이를 증명하는 명세서를 받는 등 필요한 증빙서류를 모아 우선변제권을 행사해야 합니다.
4. 원래 임차인은 소액임차인이 우선변제권을 행사할 경우, 이를 인정하고 임대차계약서를 해제하고 보증금 등을 반환해야 합니다.
5. 소액임차인이 우선변제권을 행사했더라도, 원래 임차인이 이를 인정하지 않거나 거부할 경우, 소액임차인은 재산분할(소송) 절차를 통해 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

이러한 과정을 통해 소액임차인은 우선변제권을 행사하여 부당한 피해를 받지 않도록 보호받을 수 있습니다.

소액임차인 우선변제권 필요서류

• 임차료 납부증명서(계약서 등) : 원래 임차인이 계약상 의무를 이행하지 않았을 경우, 이를 증명하는 서류입니다.
• 소액임차인임을 증명하는 서류(신분증 사본 등) : 우선변제권 행사 대상이 소액임차인임을 증명하는 서류입니다.
• 원래 임차인에게 지불한 임대차금 전액 증빙서류(입금확인서, 현금영수증 등) : 원래 임차인에게 지불한 임대차금 ��액을 증빙하는 서류입니다.
• 우선변제 신청서 : 소액임차인이 우선변제권 행사 의사를 밝히는 신청서입니다.

우선변제금 계산방법?

• 미납 임대료: 임대료가 월세인 경우, 그리고 해당 월의 임대료가 미지급된 경우 해당 금액을 계산합니다. 예를 들어, 6개월간 월 100만 원짜리 월세를 납부해야 할 경우, 3개월의 월세(300만 원)가 미납된 경우, 이 금액이 우선변제금에 해당됩니다.
• 관리비 미지급: 관리비 중 미지급된 부분이 있을 경우, 해당 금액을 계산합니다. 이때, 관리비가 임대료와 별개로 계약되었는지 확인해야 합니다.
• 공과금/기타 미지급 청구금: 공과금 등이 미지급되어 있는 경우, 해당 금액을 계산합니다.

위의 세 항목을 합산하여 계산된 금액이 소액임차인의 우선변제금이 됩니다.