깡통전세 사기 예방 방법 및 전세가율 전세보증금반환보험 신탁등기 선순위 채권 이란 ?

1. 깡통전세 란 ?

2. 깡통전세 및 전세 사기 방지 유의 사항

3. 전세가율,전세보증금 반환보험,신탁등기,선순위채권 이란 ?

1. 깡통전세 란?

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전세보증금 이 주택 가격보다 더 높은 경우입니다. 만약 이런 주택이 경매로 넘어간다면 전세보증금을 떼이게 됩니다. 또 빌라의 경우 아파트처럼 매매가 자주 일어나지 않고 세대수가 적은 이유로 정확한 시세를 알기 어렵습니다. 또 빌라는 분양이 잘돼 않는 경우가 많고 이를 악용해 전세가를 분양가 보다 높게 계약하는 경우도 있습니다.
신축 빌라의 경우 시세를 책정하기 어렵기 에 잘 알지 못하는 세입자는 그냥 계약하게 됩니다. 미분양 빌라를 매매가와 비슷하거나 더 높은 가격에 전세를 주고 집주인은 돈 한 푼 들이지 않고 전세금으로 주택을 소유하게 됩니다. 이럴 경우 만기되 나가려는 전세입자가 발생하기 시작하면 서 문제가 발생하게 됩니다. 해당 주택은 더 이상 신축이 아닌 구축이 되기에 보증금도 더 낮아지고 비싼 보증금으로 들어올 사람이 없어지게 됩니다. 이런 일들이 보유한 주택에서 일어나면 집주인 이 보유한 빌라가 경매로 넘어가게 되고 그 피해를 전세입자가 고스란히 보게 되는 겁니다.

2. 깡통전세. 전세사기 방지 유의사항

 

1. 첫째 : 전세가율 과도 지역에서는 집주인과 임대인이 동일한지 세금 체납 같은 재무상황을 잘 살펴보아야 합니다.
2. 둘째 : 전세보증금 반환보증보험 가입을 꼭 해야 합니다. 다만 전세보증금이 제한 규모를 넘거나 가압류 등 소유권 권리침해가 있거나 선순위 채권총액 이 주택 가격의 일정 수준을 상회하면 가입이 제한될 수 있으니 가입 가능 여부를 꼭 확인해야 합니다.
3. 셋째 : 권리분석 거래경험이 부족하다면 집주인과 직거래 혹은 대리계약 보다 공인중개사 사무소에서 집주인과 대면 계약을 하는 것이 좋습니다. 등기부등본에서 신탁 여부 저당액 선순위 채권 등도 꼭 확인합니다. 적정시세 확인 이 어렵고 매매가 활발하지 않은 주택 빌라 오피스텔 같은 경우 필히 더욱 주의해야 합니다.
4. 넷째 : 깡통전세를 통해 전세사기를 당할 수 있으니 좋은 조건 매물은 일단 의심부터 하는 게 좋습니다. 반드시 임차인 대항력 확보를 위한 임대차 계약 후 전입신고와 확정일자를 받고 실거주를 합니다. 사고 발생 시 경매가 진행되면 급하게 명도에 임하는 것보다 합의까지 점유권을 유지하면서 대응하는 것이 좋습니다.
5. 다섯째 : 아파트의 경우 KB시세가 있기에 집값 시세를 확인할 수 있습니다.

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꼭 확인해보고 내가 내는 보증금과 집값의 차이가 거의 없다면 전세 계약을 다시 한번 생각해 보는 것이 좋습니다.
6. 여섯째 : 임대차 계약을 체결하기 전 인근에 있는 중개사무소를 최대한 많이 방문해보는 것이 좋습니다. 중개사무소를 방문하여 주택의 시세를 확인해 보고 부동산 등기부를 통해 선순위 권리관계를 체크해보는 것이 좋습니다.
7. 일곱 번째 : 계약을 할 때 전세가율 이 70% 이내로 되는 계약 은 피하는 것이 좋습니다. 전세가율 이 높을 경우 에는 임대인의 배우자 나 자력이 있는 가족 등 보증금의 연대보증인으로 하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 또한 임대인의 체납여부와 선순위 조세채권 같은 경우 부동산 등기부등본으로 확인 이 어렵습니다. 그러니 임대인에게 국세 나 지방세 완납증명서 들 요청하는 것 도 하나의 방법입니다.
8. 여덟 번째 : 임차인에게 계약 만료로 이사를 가려고 하는데 집주인 이 보증금 반환을 계속 미루거나 연락을 받지 않을 경우 대항력을 유지하기 위해 먼저 임차권등기명령 신청을 해야 합니다. 만약 임차권등기 등의 사전 조치 없이 다른 곳으로 이사를 가게 된다면 대항력을 상실하게 됩니다.

3. 전세가율, 전세보증금 반환 보험, 신탁등기, 선순위 채권이란

1. 전세가율 이란? : 주택매매 가격 대비 전셋값의 비유를 말합니다. 계산방법으로는 전세시세/ 매매시세 × 100입니다. 전세가율 이 높은 경우 투자 자본이 적어져 갭 투자가 쉬워지기 때문에 깡통전세 위험이 생길 수 있습니다.
2. 전세보증금 반환 보험 : 전세계약이 끝났는데도 새로운 세입자를 구하지 못하거나 전세가가 떨어져 집주인이 기존 세입자에게 전세금을 못 돌려주는 경우 보증기관 이 대신 돌려주고 구상권을 청구하는 것을 말합니다. 전세보증금 반환 보험 신청

전세보증금반환보증  | 주택도시보증공사

단 전세보증금 반환을 신청하기 위해서 는 먼저 주택임차권등기를 마친 후 청구해야 합니다. 주택임차권 등기 신청은 동사무소가 아닌 법원에서 신청해야 합니다. 이때 별도의 변론기일 이 잡히지는 않지만 법원에서 심리를 얼어 판단합니다. 물론 명확한 계약서 보증금 미지급 증빙만 된다면 잘 되기는 하지만 제출서류 중 일부가 미비돼도 재신청해야 하는 등 절차가 상당히 까다롭습니다.

 

3. 신탁등기? : 어떤 재산에 대 해석 이익이나 목적을 위해 해당 재산권에 대한 관리와 처분을 할 수 있도록 법률관계를 맺었다고 할 수 있습니다. 신탁등기 종류로는 관리, 담보, 개발, 처분신탁으로 나누어집니다.

• 관리신탁 : 부동산 소유가 자신의 소유권을 신탁사로 이전을 진행할 때 계약서에 소유권을 받은 신탁사가 부동산에 관련돼 각종 권리를 인정받으며 세무까지 관리하게 됩니다. 이때 부동산을 소유한 사람이 임대차 등 부동산 관리를 직접 하기 어려울 때 신탁회사를 이용하고 있으며 해당 부동산을 보수 및 유지 임대차 또한 관리해주면 세금 사항까지 관리하게 됩니다.
• 담보신탁 : 기존의 저당권을 대체하는 방법의 하나로 부동산을 담보 대출하기 위해서 신탁회사에서 담보로 부동산 소유권 이전 후 담보신탁 증서를 발급받고 은행에서 대출이 진행될 수 있습니다. 그러나 대출금을 상환하지 못할 경우 신탁회사에서 부동산을 직접 처분한 후 금융기관에 대출 금을 갚게 됩니다.
• 개발신탁 : 토지를 소유한 사람이 소유한 토지를 개발하고 싶은데 관련된 정보 가 부족할 때 신탁사에 소유권을 맡길 수 있는 걸 말합니다.
• 처분신탁 : 부동산을 소유한 사람이 처분할 때 발생하는 문제에 대하여 혼자 처리하기 힘들 때 대신 맡아서 처리를 대행하는 방법을 말합니다.

4. 선순위 채권? : 전세보증금보다 우선 변제권이 인정되는 담보채권을 말합니다. 단독 주택 일 경우 보증신청인 보다 우선하는 선순위 전세 보증금의 합계를 포함합니다. 선순위 채권이 있고 후순위로 전세를 들어갈 경우에도 전세보증보험을 가입할 수 있으나, 주택의 시세가 선순위 채권과 후순위 보증금의 합보다 작아야 합니다.